רקע כללי
ביום 1 בינואר 2013 חל שינוי מהותי ומקיף בשיטת המיסוי של ישראל 1. מיום זה, שיטת המיסוי עברה להיות משיטה טריוטוריאלית לשיטה פרסונלית וטוריטוריאלית.
בעקבות התיקון תושבי ישראל יהיו חייבים במס על הכנסתם בין אם הופקה או נתקבלה בארץ או בחו”ל.
במאמר זה נתייחס להיבטי המיסוי של יחיד אשר משקיע בנדל”ן בחו”ל.
חובת הדיווח והיבטי המס החלים על ההשקעות בחו”ל
השקעה בנכסים בחו”ל, ובמיוחד נכסי נדל”ן, מחייבת דיווח והגשת דוחות מס הן לרשויות המס בחו”ל והן לרשות המיסים בישראל.
חובת הדיווח חלה לא רק נוצרה לכם הכנסה או רווח מההשקעה אלא גם במקרה של הפסד.
מאחר ומדובר בנכס הנמצא בחו”ל ישנה קדימות למיסוי במדינה בה נמצא הנכס. יחד עם זאת, ישנן אמנות למניעת כפל מס שדואגות לכך שהמשקיע לא ישלם מס כפול. כלומר המשקיע ישלם מס תחילה במדינה בה רכש את הנכס על הרווח שייוצר ובמקביל יקבל זיכוי ממס בגובה תשלום המס ששילם בחו”ל אשר תפחית את חבות המס שלו בישראל על אותו נכס.
אפשרויות ההשקעה בארה”ב
קיימות 2 אפשרויות להשקעה בנכסים בארה”ב:
השקעה באמצעות חברת LLC – השקעה בדרך זו מקנה יתרון למשקיע באמצעות הגנה משפטית, שכן מדובר בחברה התואמת באופייה חברה בע”מ בישראל.
הLLC הינו גוף משפטי לכל דבר ועניין ופועל כישות נפרדת, כך שהחברים בו מחזיקים בתעודת חברות ולא במניות.
לפי דיני המס בארה”ב, מדובר בחברה שקופה דהיינו הרווח או ההפסד עקב ההשקעה מיוחס ישירות לחברים המחזקים בתעודת חברות.
השקעה באופן פרטי משקיע ישראלי רשאי לבצע השקעה בחו”ל גם באופן פרטי.
מיסוי ישראלי של השקעות נדל”ן בחו”ל
במסגרת רכישת נכס מניב בחו”ל, רשאי הלקוח לבחור בין 2 חלופות מיסוי אפשריות, כאשר הזכות לבחירת חלופות המיסוי, נמצאת בידי הלקוח.
חבות מס בשיעור של 15% מההכנסות יחיד שבידו הכנסה מדמי שכירות בגין השכרת מקרקעין מחוץ לישראל (בין אם אלו דירות למגורים ובין אם אילו מבנים אחרים) אשר אינם מהווים הכנסה מעסק בידו, יוכל לבחור להתחייב במס בשיעור 15% בלבד על הכנסתו בקיזוז הוצאות הפחת בלבד.
במסלול זה שיעור המס על ההכנסה הינו סופי ולא ניתן לקבל זיכוי כנגד המס ששולם בחו”ל או לנצל פטורים או הטבות מס אחרות כנגד הכנסה זו.
חוק ביטוח לאומי קובע כי דמי שכירות למגורים, שמקורם בארץ או בחו”ל, שחלים עליהם שיעורי מס מוגבלים (פטור ממס, 10% בארץ ו – 15% בחו”ל) יהיו פטורים מתשלום דמי ביטוח לאומי.
חיוב במס שולי על ההכנסות במסלול זה היחיד יכול לבחור במיסוי הכנסתו החייבת משכירות בהתאם לשיעור המס השולי החלים עליו.
במקרה זה יותרו בניכוי הוצאות בייצור ההכנסה, לרבות הוצאות פחת וכן יותר זיכוי בגין המס ששולם במדינה האחרת.
חשוב לשים לב כי במסלול זה מדרגות המס על הכנסות פאסיביות של יחיד שטרם מלאו לו 60 שנה מתחילות מ-31% (בשנת 2016) ועשויים להגיע עד ל-48%.
בנוסף, דמי השכירות במסלול זה עשויים להיות מחויבים גם בדמי ביטוח לאומי.
חבות המס בישראל במכירת נכס נדל”ן בחו”ל
על נכסי נדל”ן חל מס רווחי הון. בעת מכירת הנכס, יופחתו מהתמורה הוצאות המכירה והעלות של הנכס שטרם הופחתה, והרווח ימוסה ב-25% מס.
מבחינת היבטי המס בישראל, אין הבדל בין אם ההשקעה בוצעה באופן פרטי על ידי המשקיע או באמצעות חברת LLC, בשני המקרים תוצאת המס תהייה זהה.
האמור בחוזר הוא לשם הדרכה וסקירה כללית בלבד. אין להסתמך על האמור בחוזר מבלי לקבל עצה מקצועית מתאימה. משרדנו עומד לשירותכם למתן הבהרות נוספות.
