הפטור ממס שבח (במכירת דירת מגורים בישראל)

בחוק מסוי מקרקעין נקבעו מספר פטורים ממס שבח כשהשכיח שבהם הוא הפטור במכירת דירת מגורים מזכה (פרק חמישי 1 לחוק).

להלן התנאים המצטברים לזכאות לפטור ממס שבח:

א. הדירה עונה להגדרת דירת מגורים:

1. בניית הדירה נסתיימה – יודגש כי דירה שבנייתה טרם נסתיימה, גם אם הקבלן התחייב לסיים בנייתה, לא תיחשב כדירת מגורים לצורך קבלת הפטור
2. הדירה בבעלות או בחכירת יחיד ולא חברה
3. הדירה אינה מהווה מלאי עסקי אצל המוכר
4. הדירה משמשת בפועל למגורים, או לחילופין מיועדת לשמש למגורים קרי עליה לכלול את כל המתקנים הנדרשים למגורים(כמו מטבח, אמבטיה, שירותים וכו')

ב. דירת המגורים הנה דירת מגורים מזכה:

הדירה "שימשה בעיקרה למגורים" באחת משתי החלופות הבאות:

• 80% מהתקופה הנמדדת (מתאריך 1 בינואר 1998 ועד ליום המכירה.
• ארבע שנים שקדמו למכירה.

ג. תנאים מוקדמים נוספים:

1. על המוכר לבקש את הפטור במפורש
2. המבקש ליהנות מן הפטור חייב למכור את כל זכויותיו בדירת המגורים. אם המוכר מכר חלק מזכויותיו בדירה ולא את כולה, או שהמוכר הותיר בידיו זכויות, כגון זכות הבעלות עם החכרת הדירה, המוכר לא יהיה זכאי לפטור ממס שבח בעת מכירתה.
3. על המוכר לעמוד בהגדרת תושב ישראל כפי שמופיע בפקודת מס הכנסה או שהינו תושב חוץ שיש בידיו אישור מרשויות המס שבמדינת תושבותו לפיו אין בבעלותו דירה באותה מדינה.
4. הפטור יינתן עד לשווי התקרה (נכון לשנת 2018 התקרה הינה 4,455,000 ש"ח) השווי שמעל התקרה יחויב במס לפי החלק היחסי שהוא מהווה מכלל שווי המכירה.

התנאים לפטור ממס לדירה יחידה [סעיף 49ב(2) לחוק]

1. הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור
2. .המוכר הוא בעל הזכות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים
3. המוכר לא מכר דירה אחרת בפטור זה ב- 18 חודשים הקודמים
4. הנכס הנמכר לא היה דירה בשכירות מוגנת/דירה שחלקו של המוכר בה לא עלה על 1/3 וזאת בעת מכירת דירה אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2)
5. לעניין תנאי מספר 1 הרי שלא יביאו במניין הדירות את אותן דירות נוספות המנויות בסעיף 49ג וסעיף 49ד:
   1. הדירה הנוספת לדירה הנמכרת היא דירה חליפית שנרכשה ב- 24 חודשים שקדמו למכירה נשואת הפטור.
   2. הדירה הנוספת מושכרת בשכירות מוגנת לפני 1 בינואר 1997.
   3. חלקו של המוכר בדירה הנוספת אינו עולה על 1/3 . ולגבי דירה שהתקבלה בירושה אינו עולה על 1/2.
   4. הדירה הנוספת התקבלה בירושה ועומדת בתנאי סעיף 49ב(5)(א ו- ב) לחוק, כמפורט בהמשך, הדירה הנוספת היא דירה שבבעלות חברה אשר למוכר זכויות בה בחלק שאינו עולה על 1/3 ולגבי ירושה 1/2 או שהיא מהווה מלאי עסקי (סעיף 49ד).

התנאים לפטור ממס לדירה שהתקבלה בירושה [סעיף 49ב(5) לחוק]

1. המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש או בן זוג של צאצא של המוריש.
2. לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו המוריש עדיין בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור.

התנאים לפטור חד-פעמי ממס במכירת שתי דירות [סעיף 49ה לחוק]

במועד המכירה של הדירה הראשונה נשואת הפטור יש בבעלות המוכר דירה אחת נוספת בלבד.

המוכר מכר את הדירה הנוספת בפטור תוך שנה ממכירת הדירה הראשונה (נשואת הפטור לפי 49ה).

סכום שווי שתי הדירות יחד לא עולה על הסכום שנקבע בסעיף (להלן תקרת שווי שתי הדירות).

המוכר רכש בשנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או ירכוש בשנה שלאחר מכירתה דירה אחרת (דירה חלופית) בסכום השווה ל-75% לפחות משווי שתי הדירות הנמכרות.

אם התקיימו הסעיפים הנ"ל למעט סעיף 3( במקרה ששווי שתי הדירות עולה על הסכום שנקבע בסעיף) וסכום שווי שתי הדירות לא עלה על התקרה של שווי מרבי שנקבע בסעיף יינתן פטור במכירת הדירה הראשונה בגובה ההפרש שבין תקרת שווי שתי הדירות ושווי הדירה הנוספת. יתרת שווי המכירה שאינה פטורה תחויב במס לפי חלקה היחסי משווי המכירה כמכירת זכות שאינה דירת מגורים מזכה פטורה (היינו חייבת ליניאריות רגילה/מוטבת).

מכיוון שהפטור ניתן במכירת הדירה הראשונה והתנאים לפטור צריכים להתקיים לאחר המכירה הרי שבשלב הראשון תחויב המכירה והמס יוקפא לבקשת המוכר וזאת עד להתקיימות התנאים העתידיים.

דגשים חשובים לזכאות לפטור

עקרון התא המשפחתי

לצורך מתן הפטור, יראו במוכר ובבני משפחתו, הכוללים את בן/בת הזוג, ידוע/ה בציבור וילדיו שאינם נשואים עד גיל 18 , כמוכר אחד, אם אחד מבני המשפחה הללו מכר דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, יראו את כל התא המשפחתי כאילו כל אחד מהם מכר דירה פטורה.

סייג לדירה שנתקבלה בירושה

מוכר דירה שנתקבלה במתנה , חייב גם לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור.

להלן תקופות הצינון שמתחילות מיום קבלת הדירה:

1. בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת "צינון" של 4 שנים
2. בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת "צינון" של 3 שנים
3. אם לפחות מחצית ממחיר הדירה 50% נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה ההוראות דלעיל.
4. .מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, תתחיל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.

מכירת דירת מגורים מזכה כולל זכויות בניה – סעיף 49ז

אם נמכרת דירת מגורים מזכה שהתמורה ממכירתה הושפעה מזכויות בנייה קיימות או צפויות בלתי מנוצלות, המוכר יהיה זכאי לפטור (ם עמד בתנאי הזכאות כפי שפורטו לעיל) בגובה שווי הדירה ללא זכויות הבנייה.

אם שווי זה נמוך מסכום תקרת הפטור שנקבע בחוק, בסעיף 49ז(א)(2) המוכר יהיה זכאי לפטור נוסף בשל זכויות הבנייה בסכום של שווי הדירה ללא זכויות הבנייה או בסכום ההפרש שבין סכום התקרה לשווי הדירה – לפי הסכום הנמוך.

יתרת סכום שווי המכירה לאחר הפחתת הסכומים הפטורים תחויב במס שבח בלינאריות רגילה/מוטבת.